هیچ محصولی در سبد خرید نیست.

دعاوی ثبتی و اجرای ثبت

اعتراض‌های ثبتی، ابطال سند و اجرائیه، تفکیک و افراز

انواع دعاوی حقوقی / دعاوی ثبتی و اجرای ثبت

ثبت ملک، پایه‌ی مالکیت رسمی در ایران است و هر اشتباه یا تخلف در مراحل ثبت، صدور سند یا اجرای اسناد رسمی، می‌تواند مالکیت شما را به خطر بیندازد. دعاوی ثبتی تخصصی‌اند؛ هم در اداره‌ی ثبت و هیئت نظارت رسیدگی می‌شوند و هم در دادگاه، و مهلت‌های بسیار کوتاهی دارند.

برای ایرانیان مقیم خارج از کشور که امکان پیگیری حضوری آگهی‌ها و مراحل ثبتی را ندارند، این خطر بیشتر است. وکلای خانه وکلای ایران از اعتراض‌های ثبتی تا ابطال سند و اجرائیه، کار شما را بدون نیاز به سفر پیگیری می‌کنند.

فهرست دعاوی

دعاوی ثبتی و اجرای ثبت؛ به‌طور خلاصه

۱

ابطال اسناد مالکیت معارض

گاهی برای یک ملک یا بخشی از آن، دو سند مالکیت به نام دو نفر صادر می‌شود؛ به این وضعیت «تعارض اسناد» می‌گویند. وقوع تعارض ابتدا در هیئت نظارت ثبت بررسی و اعلام می‌شود و سپس رسیدگی به اصل اختلاف و ابطال سند معارض در دادگاه انجام می‌شود. مهلت‌های این مرحله کوتاه است و از دست دادن آن‌ها می‌تواند به ابطال سند شما منجر شود.

۲

اعتراض به ثبت ملک (اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقی)

در جریان ثبت ملک، پس از تحدید حدود، مجاوران و صاحبان حقوق ارتفاقی (مانند حق عبور یا حق آبه) اگر حدود تعیین‌شده یا حقوق خود را نادیده‌گرفته‌شده ببینند، می‌توانند در مهلت قانونی پس از تنظیم صورت‌مجلس تحدید حدود اعتراض کنند. اعتراض به اداره‌ی ثبت داده می‌شود و معترض باید در مهلت مقرر، دادخواست آن را به دادگاه تقدیم کند.

۳

ابطال سند رسمی ملک یا قرارداد رسمی به دلیل مجهول بودن یا مخالفت با قانون

سند رسمی هم اگر بر خلاف قانون تنظیم شده باشد قابل ابطال است؛ برای مثال وقتی مورد معامله یا حدود ملک مجهول و نامعین باشد، سند بدون رعایت تشریفات قانونی صادر شده باشد، یا قرارداد رسمی با قوانین آمره مغایر باشد. دعوای ابطال در دادگاه طرح می‌شود و معمولاً همراه با ابطال اسناد و نقل و انتقالات بعدی است.

۴

اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک

وقتی کسی برای ثبت ملکی تقاضا می‌دهد و آگهی‌های نوبتی آن منتشر می‌شود، هر کس خود را مالک یا صاحب حق در آن ملک بداند می‌تواند به اصل این درخواست اعتراض کند. مطابق ماده‌ی ۱۶ قانون ثبت، اعتراض ظرف ۹۰ روز از نخستین آگهی نوبتی به اداره‌ی ثبت داده می‌شود و معترض باید در مهلت مقرر، دادخواست خود را به دادگاه تقدیم کند؛ در غیر این صورت، عملیات ثبتی ادامه می‌یابد.

۵

الزام به تفکیک

تفکیک یعنی تقسیم یک پلاک ثبتی به چند قطعه‌ی مستقل که هر کدام سند جداگانه می‌گیرند. اگر فروشنده بخشی از یک زمین بزرگ را فروخته و متعهد به تفکیک و انتقال سند آن قطعه شده باشد، اما اقدام نکند، خریدار می‌تواند الزام او به تفکیک را از دادگاه بخواهد. تفکیک باید با رعایت ضوابط شهرداری یا مراجع مربوط در خارج از شهرها انجام شود.

۶

الزام به افراز

افراز یعنی جدا کردن سهم هر یک از شرکای ملک مشاع. بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع، اگر جریان ثبتی ملک تمام شده باشد، درخواست افراز به اداره‌ی ثبت داده می‌شود و تصمیم آن قابل اعتراض در دادگاه است. اگر ملک قابل افراز نباشد، با گواهی عدم امکان افراز می‌توان دستور فروش ملک را از دادگاه گرفت.

۷

ابطال مراحل ثبتی

اگر در مراحل ثبت ملک، مانند پذیرش درخواست، آگهی‌ها، تحدید حدود یا صدور سند، اشتباه یا تخلفی رخ داده باشد، می‌توان ابطال همان مرحله و مراحل بعدی را خواست. اشتباهات ثبتی معمولاً در هیئت نظارت ثبت رسیدگی می‌شود و اختلافاتی که به اصل مالکیت مربوط است، در دادگاه.

۸

ابطال اجرائیه ثبتی (املاک و اسناد رسمی)

اسناد رسمی مانند سند رهن، سند مهریه یا قرارداد رسمی اقساطی، بدون نیاز به دادگاه از طریق اجرای ثبت قابل اجرا هستند. اگر بدهی پرداخت شده، مبلغ اجرائیه بیش از حق طلبکار است، تعهد مشروط بوده و شرط محقق نشده، یا اجرائیه بر خلاف مفاد سند صادر شده باشد، بدهکار می‌تواند ابطال اجرائیه را از دادگاه بخواهد.

۹

توقف عملیات اجرایی

طرح دعوای ابطال اجرائیه به‌تنهایی عملیات اجرا را متوقف نمی‌کند. برای جلوگیری از توقیف، مزایده یا انتقال ملک در طول رسیدگی، باید از دادگاه درخواست دستور موقت توقف عملیات اجرایی کرد که معمولاً با سپردن تأمین صادر می‌شود. همچنین شکایت از نحوه‌ی عملیات اجرایی، در خود اداره‌ی ثبت قابل طرح است.

۱۰

ابطال نظریه (رأی) هیئت حل اختلاف اداره ثبت

هیئت‌های حل اختلاف موضوع «قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی»، برای متصرفان املاک بدون سند رسمی، رأی صدور سند می‌دهند. اگر بر اساس این آرا برای ملک شما به نام شخص دیگری سند صادر شود، می‌توانید در مهلت آگهی به اداره‌ی ثبت اعتراض کنید و ابطال رأی هیئت و سند صادره را از دادگاه بخواهید.

۱۱

ابطال سند رسمی

سند رسمی انتقال ملک ممکن است در اثر جعل، وکالت‌نامه‌ی جعلی یا باطل، فروش مال غیر، معامله‌ی صوری یا اشتباه ثبتی تنظیم شده باشد. مالک واقعی می‌تواند ابطال سند و اسناد انتقالی بعدی را از دادگاه بخواهد و با دستور موقت، از نقل و انتقال‌های بعدی جلوگیری کند. در موارد جعل و کلاهبرداری، پیگیری کیفری نیز هم‌زمان انجام می‌شود.

۱۲

ثبت اسناد و معاملات عادی در سامانه ثبت املاک و مستغلات و سامانه کاتب

بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، معاملات ملکی باید در سامانه‌ی ثبت الکترونیک اسناد (سامانه‌ی کاتب در دفاتر اسناد رسمی) ثبت شوند و دارندگان قولنامه‌ها و اسناد عادی قبلی باید اطلاعات آن‌ها را در سامانه‌ی ساماندهی اسناد غیررسمی ثبت کنند. بی‌توجهی به این تکلیف می‌تواند امکان طرح دعوا در دادگاه را از بین ببرد. ما در ثبت این معاملات و پیگیری انتقال رسمی سند همراه شما هستیم.

این توضیحات خلاصه و عمومی است. در دعاوی ثبتی، مهلت‌ها از تاریخ آگهی یا ابلاغ شروع می‌شوند و بسیار کوتاه‌اند؛ برای بررسی پرونده‌ی خود هرچه زودتر درخواست مشاوره ثبت کنید.

سند یا ملک شما درگیر مشکل ثبتی است؟

پیش از گذشتن مهلت‌های قانونی، با وکیل متخصص دعاوی ثبتی مشورت کنید.

درخواست مشاوره انواع مشاوره