هیچ محصولی در سبد خرید نیست.
ملک و زمین، ارزشمندترین دارایی بسیاری از خانواده‌هاست و به همین دلیل، دعاوی ملکی از پرتکرارترین و حساس‌ترین پرونده‌ها در دادگاه‌های ایران هستند. برای ایرانیان مقیم خارج از کشور، این دعاوی دشوارتر هم می‌شود؛ ملکی که سال‌ها بدون سرکشی مانده، معامله‌ای که با قولنامه‌ی عادی انجام شده یا ارثی که هنوز تقسیم نشده، می‌تواند زمینه‌ی تصرف غیرقانونی و اختلاف را فراهم کند.
وکلای خانه وکلای ایران در همه‌ی دعاوی زیر، از مشاوره و بررسی مدارک تا طرح دعوا، حضور در دادگاه و اجرای حکم، همراه شما هستند؛ بدون آن‌که لازم باشد به ایران سفر کنید.
فهرست دعاوی
- ماده ۵۶ قانون حفظ و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع
- کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری و نحوه اعتراض
- تغییر و انواع کاربری زمین و اراضی
- قانون جدید املاک و مستغلات
- اثبات مالکیت و خلع ید املاک و اراضی
- رفع تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق
- الزام به تنظیم سند رسمی املاک و اراضی
- الزام به تحویل املاک و اراضی
- الزام به تأدیه ثمن معامله املاک و اراضی
- دستور فروش و تقسیم ملک مشاع
- فسخ مبایعه‌نامه املاک و اراضی
- ابطال مبایعه‌نامه
- الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
- الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و الزام به دریافت پایان کار
- دریافت اجرت‌المثل ایام تصرف املاک و اراضی
- مطالبه سرقفلی
- تجویز انتقال منافع از فردی به فرد دیگری
- فسخ یا انفساخ یا تفاسخ قراردادها
دعاوی املاک و اراضی؛ به‌طور خلاصه
۱
ماده ۵۶ قانون حفظ و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع
بر اساس ماده ۵۶، اداره‌ی منابع طبیعی تشخیص می‌دهد که یک زمین جزو منابع ملی (جنگل و مرتع) است یا ملک خصوصی (مستثنیات). اگر زمین شما ملی اعلام شده باشد، مالکان، صاحبان نسق، باغ‌ها و تأسیسات و وراث آن‌ها می‌توانند در مهلت قانونی به هیئت موضوع «قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی» اعتراض کنند. عکس‌های هوایی قدیمی، سوابق کشت و اسناد مالکیت، مهم‌ترین ادله‌ی اثبات مستثنیات هستند.
۲
کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری و نحوه اعتراض
تشخیص موات، بایر یا دایر بودن زمین‌های شهری با وزارت راه و شهرسازی است و نتیجه‌ی آن می‌تواند مالکیت شما را محدود کند. مالک می‌تواند ظرف سه ماه از تاریخ اعلام نظریه (یا آخرین آگهی)، با تقدیم دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک و به طرفیت اداره‌ی راه و شهرسازی اعتراض کند. دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت رسیدگی می‌کند.
۳
تغییر و انواع کاربری زمین و اراضی
کاربری، نوع استفاده‌ی مجاز از زمین است؛ مانند مسکونی، تجاری، کشاورزی یا صنعتی. تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها فقط با مجوز کمیسیون مربوط در جهاد کشاورزی و در داخل شهرها از طریق کمیسیون ماده ۵ ممکن است. تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی جرم است. ما در اخذ مجوز و دفاع در پرونده‌های تغییر کاربری همراه شما هستیم.
۴
قانون جدید املاک و مستغلات
«قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» (مصوب ۱۴۰۳) معاملات ملکی را به ثبت در سامانه‌ی ثبت الکترونیک اسناد ملزم می‌کند. پس از مهلت پیش‌بینی‌شده در قانون، دعاوی مربوط به معاملات ثبت‌نشده قابل رسیدگی نیست و فقط مالک رسمی، مالک شناخته می‌شود. اگر ملکی را با قولنامه‌ی عادی خریده یا فروخته‌اید، وضعیت آن را هرچه زودتر بررسی کنید.
۵
اثبات مالکیت و خلع ید املاک و اراضی
اگر کسی بدون اجازه و مجوز قانونی ملک شما را در تصرف گرفته باشد، با دعوای خلع ید می‌توانید او را از ملک بیرون کنید. شرط اصلی، اثبات مالکیت خواهان (به‌ویژه با سند رسمی) و غیرقانونی بودن تصرف خوانده است. همراه با خلع ید، مطالبه‌ی اجرت‌المثل و قلع‌وقمع بنا نیز قابل طرح است.
۶
رفع تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق
در این دعاوی لازم نیست مالکیت را ثابت کنید؛ کافی است ثابت کنید پیش از خوانده، ملک در تصرف شما بوده است. تصرف عدوانی یعنی گرفتن ملک از تصرف شما، مزاحمت یعنی ایجاد مانع در استفاده از آن و ممانعت از حق یعنی جلوگیری از استفاده از حقی مانند حق عبور. رسیدگی خارج از نوبت است و امکان پیگیری کیفری نیز وجود دارد.
۷
الزام به تنظیم سند رسمی املاک و اراضی
اگر فروشنده پس از امضای مبایعه‌نامه برای انتقال سند به دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند الزام او را از دادگاه بخواهد. ملک باید سابقه‌ی ثبتی داشته باشد و خریدار به تعهدات خود عمل کرده باشد. با دستور موقت می‌توان از فروش دوباره‌ی ملک جلوگیری کرد و در صورت استنکاف فروشنده، سند با امضای نماینده‌ی دادگاه منتقل می‌شود.
۸
الزام به تحویل املاک و اراضی
فروشنده موظف است ملک را در موعد مقرر در اختیار خریدار قرار دهد. اگر فروشنده یا سازنده از تحویل خودداری کند، خریدار می‌تواند الزام او به تحویل را همراه با مطالبه‌ی وجه التزام تأخیر از دادگاه بخواهد. در صورت تأخیر طولانی، بسته به قرارداد، امکان فسخ معامله نیز وجود دارد.
۹
الزام به تأدیه ثمن معامله املاک و اراضی
اگر خریدار باقی‌مانده‌ی بهای ملک را در موعد نپردازد، فروشنده می‌تواند الزام او به پرداخت ثمن، وجه التزام قراردادی و خسارت تأخیر تأدیه را مطالبه کند و با تأمین خواسته، اموال خریدار را توقیف کند. در صورت داشتن حق فسخ، فروشنده باید میان الزام و فسخ معامله، با دقت و بر اساس ارزش روز ملک تصمیم بگیرد.
۱۰
دستور فروش و تقسیم ملک مشاع
وقتی چند نفر، مانند وراث، به‌صورت مشترک مالک یک ملک هستند و به توافق نمی‌رسند، هر شریک می‌تواند تقسیم (افراز) ملک را از اداره‌ی ثبت یا دادگاه بخواهد. اگر ملک قابل تقسیم نباشد، با گواهی عدم امکان افراز، دادگاه دستور فروش آن را صادر می‌کند و پول حاصل از مزایده به نسبت سهم هر شریک تقسیم می‌شود.
۱۱
فسخ مبایعه‌نامه املاک و اراضی
فسخ یعنی برهم زدن معامله‌ی صحیح به استناد حقی که قانون یا قرارداد داده است؛ مانند خیار شرط، تخلف از شرط، غبن، عیب، تدلیس یا تأخیر ثمن. فسخ معمولاً با اظهارنامه اعلام و سپس در دادگاه تأیید می‌شود. برخی خیارات فوری هستند و در قانون جدید، برای تنفیذ فسخ معاملات ثبت‌شده مهلت‌های ۱۵ روزه پیش‌بینی شده است.
۱۲
ابطال مبایعه‌نامه
ابطال با فسخ تفاوت دارد؛ در ابطال، معامله از ابتدا به دلیل فقدان شرایط اساسی، اثری نداشته است. فروش مال غیر بدون تنفیذ مالک، معامله‌ی صوری، عدم اهلیت طرف معامله و جعل، از رایج‌ترین موارد بطلان هستند. نتیجه‌ی ابطال، بقای ملک در مالکیت مالک اصلی و بازگرداندن ثمن به خریدار است.
۱۳
الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
تا زمانی که سند ملک در رهن بانک یا وثیقه‌ی یک تعهد باشد، انتقال رسمی آن ممکن نیست. اگر فروشنده به تعهد خود برای فک رهن عمل نکند، یا با وجود تسویه‌ی بدهی و پایان تعهد، سند آزاد نشود، می‌توان الزام فروشنده، بانک یا متعهد را به فک رهن از دادگاه خواست؛ معمولاً همراه با الزام به تنظیم سند رسمی.
۱۴
الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و الزام به دریافت پایان کار
برای صدور سند تک‌برگ هر واحد آپارتمان، پایان کار شهرداری و صورت‌مجلس تفکیکی اداره‌ی ثبت لازم است. اگر سازنده یا فروشنده به تعهد خود برای گرفتن این مدارک عمل نکند، خریدار می‌تواند الزام او را از دادگاه بخواهد. تخلفات ساختمانی و بدهی عوارض، رایج‌ترین موانع صدور پایان کار هستند.
۱۵
دریافت اجرت‌المثل ایام تصرف املاک و اراضی
هر کس بدون مجوز قانونی ملک دیگری را در اختیار داشته باشد، باید برای مدت تصرف، اجاره‌بهای متعارف آن (اجرت‌المثل) را به مالک بپردازد. این دعوا در تصرف غیرقانونی، ادامه‌ی تصرف مستأجر پس از پایان اجاره و استفاده‌ی یک شریک از کل ملک مشاع کاربرد دارد. میزان آن را کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌کند.
۱۶
مطالبه سرقفلی
نحوه‌ی مطالبه‌ی سرقفلی به قانون حاکم بر اجاره بستگی دارد. در اجاره‌های مشمول قانون ۱۳۵۶، مستأجر در موارد قانونی تخلیه، «حق کسب و پیشه و تجارت» را مطالبه می‌کند. در اجاره‌های مشمول قانون ۱۳۷۶، سرقفلی فقط اگر پرداخت یا در قرارداد پیش‌بینی شده باشد وجود دارد و به قیمت روز قابل مطالبه است.
۱۷
تجویز انتقال منافع از فردی به فرد دیگری
اگر مستأجر ملک تجاری بخواهد کسب خود را به دیگری واگذار کند، اما قرارداد این حق را از او گرفته یا مالک موافق نیست، در اجاره‌های مشمول قانون ۱۳۵۶ می‌تواند اجازه‌ی انتقال را از دادگاه بگیرد. مالک در این حالت می‌تواند به‌جای پذیرش مستأجر جدید، حق کسب و پیشه را بپردازد. در اجاره‌های جدیدتر، انتقال تابع قرارداد است.
۱۸
فسخ یا انفساخ یا تفاسخ قراردادها
قرارداد به سه شکل پیش از اجرای کامل پایان می‌یابد: فسخ به اراده‌ی یک طرف و بر اساس حق خیار؛ انفساخ که خودبه‌خود و بدون اراده‌ی طرفین رخ می‌دهد؛ و تفاسخ یا اقاله که با توافق دو طرف انجام می‌شود. در هر سه حالت، دعاوی تأیید انحلال، استرداد ثمن یا ملک و مطالبه‌ی خسارت قابل طرح است.
این توضیحات خلاصه و عمومی است. شرایط هر پرونده متفاوت است؛ برای بررسی دقیق پرونده‌ی خود، درخواست مشاوره ثبت کنید.
ملک شما در ایران درگیر اختلاف است؟
پیش از هر اقدامی، با وکیل متخصص دعاوی ملکی مشورت کنید.
درخواست مشاوره انواع مشاوره